Foto: Byron Maher / Sancho R. Somalo
Barcelona y Madrid. En las dos grandes ciudades se están jugando partidos decisivos que afectarán al futuro no solo de sus vecinas, sino también del resto de habitantes del Estado. El partido es injusto: carece de normas compartidas. De una parte, arrendatarios poco entrenados abarrotan el césped vistiendo la camiseta del movimiento en defensa de la vivienda —sindicatos de inquilinas, plataformas de afectados por la hipoteca, asambleas de vivienda—. De otra, los grandes propietarios —los fondos de inversión Blackstone y Azora, Caixabank y Sareb, principalmente— calzan zapatillas con tacos afilados. Tienen en su portería a un viejo conocido de las filas del PSOE, Joan Clos, que para goles en representación del lobby Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval). Es su presidente desde octubre de 2020.
Posiblemente la metáfora sea la mejor vía para comprender qué está pasando en las calles, en ciertos despachos y en el Congreso de los Diputados. En 45 años de democracia, España no ha desarrollado una ley que regule el derecho constitucional al acceso a la vivienda. Una excepción europea, como la de disponer del parque público de viviendas en alquiler más exiguo de los países de la OCDE —un 1,1%, según las estimaciones de Josep Oliver, catedrático emérito de Economía Aplicada de la Universidad Autónoma de Barcelona—.
La pelea está “desnivelada”, resume Carme Arcarazo, portavoz del Sindicat de Llogateres de Catalunya, el que cuenta con más afiliadas. El Sindicat nació en 2017 consciente de que “jugar a la defensiva ya es perder”.En el tercer trimestre de 2022, a pesar de los decretos de urgencia que teóricamente impiden el desalojo de familias vulnerables, Catalunya volvía a liderar los desahucios ejecutados en el Estado con un 23% del total: 1.197 por impago del alquiler y 376 hipotecarios, 130 por ocupaciones. Le siguen Andalucía, Madrid y País Valencià. Según los últimos datos disponibles del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en el cuarto trimestre los desahucios se han disparado un 40%: las hipotecas se han encarecido.
Una de cada dos mudanzas en el Área Metropolitana de Barcelona es forzosa: los inquilinos se marchan porque no pueden asumir la subida del alquiler o no se les ofrece renovar el contrato
Mudanza forzosa, desahucio invisible
Pero la mayoría de desahucios no quedan registrados en los juzgados ni la policía escolta la salida de los inquilinos. Abandonan su casa en silencio. “Cuando nació el Sindicat nos encontramos que el 80% de la gente que venía a la asamblea estaba sufriendo una subida en el precio del alquiler o no le querían renovar el contrato. Nos preguntaban: ¿esto es legal?”, recuerda Arcarazo. Lo es en España, pero no en muchos de los países del entorno, donde los alquileres pueden ser indefinidos (Países Bajos, Austria, Alemania, Reino Unido, etc.), como los contratos de trabajo. Para recuperar el apartamento, el propietario debe argumentar el final del acuerdo: lo necesita para sí mismo, para un familiar directo, lo va a vender. En cuanto a las subidas especulativas de la renta, Alemania, Francia, Dinamarca, Portugal, Italia, Suecia y Austria, entre otros, ya han regulado los precios del alquiler. El PSOE se resiste a incluir la regulación en la futura Ley de Vivienda que se está negociando en el Congreso como requerimiento de la Unión Europea para que España reciba parte de los fondos de recuperación de la pandemia. Este es el principal escollo de una norma que puede cambiar las cosas, o dejarlas tal y como están.
Una de cada dos mudanzas en el Área Metropolitana de Barcelona es forzosa, según el informe Impactos sociales del mercado de alquiler, realizado por el Instituto de Gobierno y Políticas Públicas, la Agencia de la Salud de Barcelona y el Instituto de Investigación Urbana Hidra. En la renovación de contrato, el propietario propone un aumento de la renta más de un 30%. Si hay cláusulas abusivas, el incremento ronda el 50%.
A este tipo de mudanzas sobrevenidas se las conoce como “desahucios invisibles”. Les ocurre a personas normales, esas que pagan 700 euros de alquiler por un apartamento de una o dos habitaciones y familias con dos sueldos, un alquiler de 1.000 euros y tres habitaciones. A través de un burofax, se encuentran con que la nueva renta será de unos 1.000 y 1.500 euros, respectivamente. Las opciones son pelear o marcharse unos kilómetros más lejos del trabajo y cambiar a los críos de centro escolar. Marcharse funcionó en la pasada década, pero ahora ni los bordes de las grandes ciudades tienen alquileres pagables. En el tercer trimestre de 2022, Barcelona rebasó la barrera de los 1.000 euros de precio medio del alquiler, según los datos del Institut Català del Sòl: 1.067 euros mensuales, un 14% más que en 2021.
Ofensiva
El Sindicat de Llogateres ha pasado a la ofensiva: litigar en los juzgados y tratar de convertir la indefensión individual en una negociación colectiva, incluyendo el derecho a la huelga. En octubre de 2020, interpuso una demanda contra las cláusulas que consideran abusivas en un contrato tipo de alquiler del fondo de inversión Azora —gestiona más de 14.000 viviendas en España, anuncia en su página web—. Los contratos se regulan a través de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), una norma que establece que las condiciones deben ser negociadas entre ambas partes. La abogada que se ocupa del caso, Montse Serrano, ha localizado diez cláusulas abusivas, como los incrementos interanuales por encima del IPC y la obligatoriedad del arrendatario de contratar un seguro antiimpago.
El juicio se celebró el pasado 25 de noviembre y quedó visto para sentencia. La querella fue similar a la demanda colectiva interpuesta el Sindicato de Inquilinas de Madrid contra Blackstone en 2020 —más de 20.000 viviendas en alquiler, según la consultora Atlas Real Estate—. Con esta demanda consiguieron que Blackstone se sentara a negociar colectivamente y renovara 220 contratos con subidas de la renta “asumibles, de entre 0 y el 6%”, indica su portavoz, Pablo Pérez.
Esta es la gran batalla: frenar los disparatados aumentos de los alquileres que empobrecen a la gente. Para ello utilizan una estrategia que en catalán llamaron “ens quedem” (nos quedamos) y en castellano acostumbran a decir “bloques en lucha”. Ambas significan que edificios enteros se niegan a asumir incrementos especulativos del alquiler mientras siguen abonando la renta cuando el contrato decae. En Madrid, hay 12 bloques con 115 familias que participan en la lucha. En Barcelona, calculan que 2.000 hogares han conseguido una renovación justa del contrato desde 2018. A esta estrategia se suma la campaña “Plan Sareb”, impulsada por el movimiento en defensa de la vivienda para negociar de forma colectiva los casos que afectan al ente público, no solo las familias consideradas vulnerables, con el objetivo de obtener soluciones dignas y paralizar de inmediato los procedimientos de desahucio, así como incorporar toda la vivienda vacía al parque público.
Sareb y Lioness Inversiones se niegan a llevar a cabo una negociación colectiva, defienden acuerdos individuales en situaciones de vulnerabilidad
La dentellada en la nómina
El estudio State of Housing 2021, publicado por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona y el Observatorio DESC, cuantifica que el precio del alquiler entre 2000 y 2020 se ha incrementado un 102% en Catalunya, mientras que los ingresos de las familias solo han aumentado un 34%. En la capital, los porcentajes suben hasta el 136% y 43%, respectivamente. La vivienda es lo que más empobrece a la gente: se come el 54% del sueldo en Catalunya, según el último informe de Infojobs y Fotocasa —el 50% en Euskadi, el 49% en Madrid y Balears—.
Los porcentajes contextualizan matemáticamente una situación, pero los datos también tienen rostro. Belén García es una de las vecinas que ganó la batalla contra Blackstone. En un pelotazo urbanístico, Ana Botella (PP) vendió en 2013 a Fidere, filial de Blackstone, 1.860 viviendas construidas en suelo público de Madrid. García pagaba 480 euros por su apartamento de 38 m2, sobre el que tenía derecho de opción de compra y en el que vive sola. Cuando terminó el contrato en 2019, Blackstone le pidió 695 euros de renta, que se incrementarían progresivamente hasta los 800. “El derecho a compra se cayó por el camino”, agrega con sorna.
“Al recibir la carta me puse muy nerviosa”, recuerda. Era imposible asumir esa cantidad. Decidió ponerse en contacto con sus vecinos, acudió a la Empresa Municipal de la Vivienda, le envió una carta al defensor del pueblo. “Pero nada funcionó hasta que llegó al edificio el Sindicato de Inquilinas de Madrid”. Ahí empezó la negociación colectiva, la demanda contra las cláusulas abusivas, las acciones públicas, las reuniones con los partidos políticos. “Lo más importante de esta historia es recordar que la unión hace la fuerza porque, al final, lo conseguimos”. Su actual contrato termina en 2028. Es consciente de que ganaron una escaramuza, pero no la guerra.
Cuando surgió la revolución industrial, los patrones tampoco deseaban interlocutar con las “sociedades de ayuda mutua”, germen del sindicalismo laboral que surgió a final del siglo XVIII, y fueron prohibidos por los gobiernos
Ha sido imposible contactar con el mayor fondo de inversión del mundo, Blackstone, o alguna de sus filiales para recabar su punto de vista. Han hablado con El Salto la representante legal del fondo Lioness Inversiones, que compró la emblemática Casa Orsola de Barcelona, y la responsable de prensa de Sareb, la entidad pública que gestiona los fondos inmobiliarios bancarios rescatados con 66.577 millones del presupuesto público, según el Tribunal de Cuentas.
Desde Sareb aseguran que realizan “estudios de vulnerabilidad individuales” y que su política es “ofrecer siempre un alquiler social en ese inmueble u otro” a las familias que lo necesitan. “No existe ninguna reticencia a negociar de forma individual, al contrario”, asegura su responsable de prensa. Da a entender que no le gusta el “Plan Sareb” y añade que, “por estrategia comercial, interesa seguir alquilando, pero el alquiler a precios de mercado no es nuestra prioridad, ya que a Sareb le quedan cinco años de vida y tiene que vender”, indica. A la pregunta de por qué no ofrecen opción de compra a inquilinos que no se encuentran en situación de vulnerabilidad, sobre los que pesan órdenes de desahucio y que quizá les interesaría comprar el piso donde residen, tiene una respuesta menos clara. Insiste en que deben vender en cinco años. ¿A quién?
Desde los sindicatos alertan de que, en ocasiones, fondos de inversión y Sareb comparten mediadoras con los inquilinos. Temen que, una vez más, los fondos de inversión compren a precio barato vivienda que forma parte de una institución pública. Sareb mantiene en propiedad 45.618 viviendas en España, según los datos de mayo de 2022.
Por su parte, María José Tarancón, abogada de Lioness Inversiones S.L., asegura que “nunca nos hemos negado a ninguna negociación con nadie, de hecho, hemos negociado con algunos inquilinos y se le ha renovado el contrato a una señora de más de 80 años que no estaba en riesgo de exclusión”. Sobre la negociación colectiva zanja que “no queremos sentarnos a la mesa con quien está extorsionando, amenazando y coaccionado”, aduce sobre el Sindicat, a quien no avala como interlocutor porque “no ha acreditado a quién representa; yo sí soy una representante legal”, concluye.
Mes a mes el alquiler queda depositado en una cuenta de Correos o judicial, demostrando la voluntad de pagar, frente a la intención de especular
De la huelga laboral a la de vivienda
Cuando surgió la revolución industrial, los patrones tampoco deseaban interlocutar con las “sociedades de ayuda mutua”, germen del sindicalismo laboral que surgió a final del siglo XVIII en Inglaterra. Inglaterra las prohibió mediante la ley Combination Laws, calificándolas de “bandas de sediciosos”. En 1824 se abolió dicha legislación y los sindicatos laborales prosperaron.
En el siglo XX arrancaron las primeras huelgas de alquileres en Nueva York, Glasgow, Buenos Aires y Barcelona, recuerda el historiador Jordi González. “Constituían cuentas fiduciarias (trustee accounts) donde transferir la mensualidad del alquiler”, especifica. En Nueva York se expandieron en los años 20 desde el barrio del Lower East Side hasta Brooklyn, el Bronx y Harlem. “Ante la amenaza de desahucio debido a las subidas abusivas de alquiler, miles de inquilinos se organizaron en sus edificios con el objetivo de negociar con los arrendadores un alquiler justo y unas condiciones dignas”, explica. Consiguieron que se aprobara la primera regulación del precio de los alquileres. Ahora el derecho a la huelga de alquiler está regulado en Nueva York.
De una parte, los grandes propietarios acaparan el 36% de la vivienda de alquiler habitual en Barcelona —en esta ciudad es donde hay más investigación académica sobre la vivienda—, señala la institución pública el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona. De otra, los alquileres acaparan gran parte del salario. Y por último, aún no existe una legislación que ampare el derecho al acceso a la vivienda. Ante esta situación, Arcarazo defiende la necesidad de “organizar a los vecinos de una misma propiedad, desobedecer una ley injusta, quedarse en casa, seguir pagando lo que pagabas, no aceptar una subida de precio e intentar una negociación colectiva con el fondo de inversión porque, si es individual, acaba suponiendo la expulsión”.
Como en los años 20 en Nueva York, eso implica seguir pagando el alquiler: “Primero los inquilinos intentan hacer una transferencia al fondo, que normalmente este rechaza. Luego hacen giros postales, que también son devueltos. La consignación judicial es el último paso”, explica Pablo Pérez, del Sindicato de Madrid. Mes a mes el alquiler queda depositado. Demuestran la voluntad de pagar, frente a la intención de especular.
Solo en el ámbito laboral
El derecho a la huelga está reconocido en la Constitución Española y desarrollado en el Estatuto de los Trabajadores, pero únicamente hace referencia al ámbito laboral. “Legalizar y regular la huelga de alquileres dotaría de seguridad jurídica a las inquilinas que deciden usarla”, considera Arcarazo. Para nivelar el partido se necesitan herramientas legislativas que reconozcan derechos, esta vez, a los inquilinos.
“Todo esto no es un fruto de un accidente natural —advierte la sindicalista— sino de un proceso que comienza en 2013 cuando los gobiernos realizaron dos reformas muy importantes: darles beneficios fiscales durante tres años a las figuras jurídicas que utilizan los fondos de inversión, las Socimis, y la reducción de la duración mínima del contrato de alquiler precisamente a tres años, para que coincidiera con en el periodo de exenciones de las Socimis”, explica.
En marzo de 2019 los contratos volvieron a tener una duración de cinco años en el caso de arrendadores físicos y siete para jurídicos —empresas como los fondos de inversión—, como consecuencia de la presión ejercida por el movimiento de defensa de la vivienda. Se retiró parte de “la alfombra roja” que previamente se puso a los fondos internacionales que compraron y vendieron, y volvieron a comprar y vender, carteras de pisos a bajo precio a los bancos, a organismos públicos y a empresas quebradas. Ahora, considera Arcarazo, la futura Ley de Vivienda debería “reconocer el papel de las asociaciones de inquilinas para tener derechos sindicales como el derecho a la huelga y la negociación colectiva”.
Aunque Barcelona y Madrid son las ciudades donde los fondos de inversión, bancos y Sareb disponen de más vivienda y más han tensionado el mercado del alquiler, en ciudades como Donostia y regiones como Canarias se reproduce esta situación. Mientras, los ayuntamientos y gobiernos autonómicos interesados en defender a sus habitantes tienen las manos atadas —el Tribunal Constitucional tumbó en marzo de 2022 parte de la ley catalana que regulaba los alquileres, argumentando que invadía competencias estatales—.
Desde el consistorio catalán, fuentes del departamento de Vivienda indican que su única posibilidad legal es hacer uso del derecho al tanteo y retracto, la opción preferente de compra que tienen las instituciones públicas frente a entidades privadas, y que permite incorporar vivienda al parque público. Pero para ello, el precio de venta del edificio debe ser de entre un 20 y un 30% menor que el de libre mercado, y disponer de presupuesto municipal suficiente. No fue el caso de la Casa Orsola, que se vendió a precio de mercado para alquilarla a precio de oro.
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